不動産投資にかかる税金一覧【購入・保有・売却時に分けて解説】

不動産投資では、購入時・保有中・売却時で関係する税金が変わります。税率や軽減措置は条件によって異なるため、「物件価格の○％」だけで決めず、課税の仕組みを分けて確認することが重要です。

購入時に確認する税金

売買価格と税務上の評価額が同じとは限りません。購入前の資金計画では、仲介手数料や融資費用など税金以外の諸費用も分けて見積もります。

保有中に確認する税金

固定資産税・都市計画税

固定資産税は固定資産の所有者に課税されます。都市計画税は対象区域の土地・家屋に課税される場合があります。実際の税額は納税通知書や評価証明等で確認します。

所得税・住民税

個人の賃貸経営では、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。経費にできるかは、賃貸経営との関連性や支出内容によって判断します。

不動産所得が赤字の場合、一定の損失は他の所得と損益通算できることがあります。ただし、土地等の取得に要した負債の利子に対応する部分など、損益通算の対象にならないものがあります。詳しくは国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」を確認してください。

売却時に確認する税金

土地・建物を売却した場合の譲渡所得は、原則として譲渡価額から取得費・譲渡費用などを差し引いて計算します。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて考える点に注意が必要です。

長期・短期は「売却年の1月1日」で判定

土地・建物の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間で判定します。「購入日から丸5年経過したら長期」と単純に判断しないようにします。

減価償却は保有中と売却時の両方に関係する

建物等の取得費は複数年に分けて必要経費に計上します。減価償却によって保有中の所得計算が変わる一方、売却時の取得費計算にも影響します。「節税額」だけでなく、保有から売却まで通算して確認することが重要です。

詳しくは不動産投資の減価償却と不動産投資の確定申告も確認してください。

税金を確認する順番

1. 購入時の税金・諸費用を見積もる
2. 年間家賃と必要経費から不動産所得を確認する
3. 減価償却と現金収支を分けて見る
4. 売却時の取得費・譲渡費用・残債を確認する
5. 特例や個別判断が必要なら税理士・税務署等へ確認する

税金は「購入・保有・売却」で分けて確認する

税額や適用制度は保有形態、取得時期、用途、所得状況等で変わります。実際の申告・売却前には税理士等へ確認してください。

税金は「購入・保有・売却」で分けて確認する

税額や適用制度は保有形態、取得時期、用途、所得状況等で変わります。実際の申告・売却前には税理士等へ確認してください。

まとめ

不動産投資の税金は、購入・保有・売却を別々に見るだけでは不十分です。キャッシュフローと税務上の所得は一致しないため、実際の現金収支と税額を分けて管理し、売却まで含めた手取りで判断しましょう。