不動産投資で失敗する人の多くは、「収支計算が甘い」ことが原因です。逆に言えば、正しく収支を把握できれば、リスクを抑えながら安定した運用が可能になります。
この記事では、初心者でも理解できるように、不動産投資の収支計算の基本から具体例、失敗しないためのポイントまでをわかりやすく解説します。
不動産投資の収支計算の基本とは？
収入と支出を正しく把握する
不動産投資の収支はシンプルに以下で決まります。
収支 = 家賃収入 − 支出
ここで重要なのは、「支出を正確に見積もること」です。初心者は家賃収入ばかり見てしまいがちですが、支出を見落とすと赤字になります。
収入の主な内訳
・家賃収入
・共益費
・駐車場収入
支出の主な内訳
・ローン返済
・管理費
・修繕費
・固定資産税
・空室損
利回りだけで判断しない理由
物件情報でよく見る「表面利回り」は以下の計算式です。
表面利回り = 年間家賃 ÷ 物件価格
しかしこれは支出が含まれていません。
実際に重要なのは「実質利回り」です。
実質利回り =（年間家賃 − 支出）÷ 物件価格
→ 収支計算では必ず実質ベースで考えましょう。
具体的な収支計算の方法
収入の計算方法
まずは年間収入を出します。
例：
・家賃：月8万円
・年間：8万円 × 12ヶ月 = 96万円
ただし、満室前提は危険です。
空室率を考慮しましょう。
例：空室率10%
96万円 × 90% = 86.4万円
支出の計算方法
主な支出を整理します。
例：
・ローン返済：月5万円 → 年60万円
・管理費：年5万円
・修繕費：年10万円
・固定資産税：年8万円
合計支出：83万円
収支シミュレーション【具体例】
モデルケース
以下の条件で計算します。
・物件価格：1,000万円
・家賃：月8万円
・空室率：10%
・年間支出：83万円
収支一覧（表）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入（満室） | 96万円 |
| 空室調整後収入 | 86.4万円 |
| 年間支出 | 83万円 |
| 年間収支 | +3.4万円 |
このケースでは、年間3.4万円の黒字です。
しかし注意点があります。
これはかなりギリギリの収支です。
少し修繕費が増えたり空室が伸びると、すぐ赤字になります。
初心者が見落としがちなコスト
突発的な修繕費
不動産は必ず劣化します。
例：
・給湯器交換：15万円
・エアコン交換：10万円
・外壁修繕：数十万円〜
これらを考慮せずに投資すると、一気に赤字になります。
→ 対策：
年間家賃の5〜10%を修繕費として見積もる
空室・家賃下落リスク
初心者が最も甘く見がちなのがこれです。
・空室が長引く
・家賃を下げないと決まらない
例：
家賃8万円 → 7万円になると
年間12万円の収入減
→ 利回りが大きく下がります
失敗しない収支計算のポイント
ポイント①：保守的に見積もる
成功する人は「厳しめ」に計算します。
目安：
・空室率：10〜20%
・修繕費：家賃の5〜10%
・家賃下落：想定しておく
→ 甘い計算はNG
ポイント②：キャッシュフローを重視する
黒字でも危険なケースがあります。
例：
・帳簿上は黒字
・でも手元に現金が残らない
重要なのはこれです：
手元にいくら残るか
→ 毎月のキャッシュフローを確認しましょう
ポイント③：出口戦略も考える
収支だけでなく「売却」も重要です。
・価格が下がるエリア
・需要が少ない物件
→ 売れないリスクあり
対策：
・駅近
・人口が増えるエリア
・需要がある間取り
を選ぶ
まとめ
不動産投資の収支計算は、成功するための最も重要なステップです。
ポイントをまとめると：
・収入だけでなく支出を正確に把握する
・表面利回りではなく実質利回りで判断する
・空室や修繕費を必ず考慮する
・保守的な数字でシミュレーションする
・キャッシュフローを重視する
初心者のうちは「少し厳しめ」に計算するくらいがちょうど良いです。
それでも黒字が出る物件こそ、安全で長期的に利益を生みやすい投資といえます。
まずはこの記事の計算方法を使って、気になる物件の収支を実際にシミュレーションしてみてください。
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