不動産を賃貸して家賃収入を得ると、給与とは別に「不動産所得」の計算が必要になることがあります。確定申告では、家賃収入だけでなく、固定資産税・保険料・修繕費・減価償却費などの必要経費を整理して申告します。
この記事では、会社員が投資用マンションやアパートを保有しているケースを想定し、確定申告までの流れを実務的に整理します。
不動産所得の基本計算
国税庁では、不動産所得を基本的に次の考え方で計算します。
総収入金額 − 必要経費 ＝ 不動産所得の金額
総収入には家賃だけでなく、返還不要となる礼金・更新料などが含まれる場合があります。必要経費には、不動産収入を得るために直接必要で、家事上の費用と明確に区分できるものを計上します。
確定申告までの7ステップ
1．1年間の家賃収入を集計する
管理会社の年間送金明細、通帳、賃貸借契約書を確認し、1月から12月までの収入を整理します。共益費や更新料など、家賃以外の収入も漏れがないか確認します。
2．必要経費の領収書・明細をそろえる
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険などの保険料
- 管理委託料
- 修繕費
- ローン利息のうち必要経費となる部分
- 減価償却費
- 賃貸経営に直接必要な交通費・通信費など
必要経費は「不動産を持っているから何でも経費になる」わけではありません。私的な支出と混ざっている費用は、業務に必要な部分を合理的に区分する必要があります。
3．減価償却費を計算する
建物などの減価償却資産は、購入時に全額を経費にするのではなく、法定耐用年数などに基づいて各年に配分します。土地は減価償却しません。
詳しくは不動産投資における減価償却とは？で解説しています。
4．青色申告か白色申告かを確認する
国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、不動産所得がある場合、青色申告の方は「青色申告決算書」、白色申告の方は「収支内訳書」を確定申告書と一緒に作成します。
青色申告には事前の承認申請や記帳方法などの要件があります。控除額や事業的規模の判定などは個別事情で変わるため、適用条件を確認してください。
5．確定申告書を作成する
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に沿って申告書を作成できます。給与所得がある会社員は、源泉徴収票の内容も入力します。
6．申告書を提出する
提出方法にはe-Tax、税務署への持参、郵送などがあります。郵送する場合は、国税庁の案内に従い郵便または信書便を利用します。
7．納税・還付を確認する
申告によって追加で納税する場合もあれば、源泉徴収税額などとの精算で還付となる場合もあります。申告後は納付方法や還付口座も確認します。
2026年分の申告期限
国税庁の案内では、令和8年分（2026年分）の所得税の確定申告・納付期限は2027年3月15日です。税務署窓口での相談・申告受付は2027年2月16日からと案内されています。
参考：国税庁「申告と納税」
会社員が間違えやすいポイント
ローン返済額をすべて経費にする
毎月のローン返済額と必要経費は同じではありません。元金返済と利息を分けて考えます。
修繕費と資本的支出を混同する
工事費がその年に全額必要経費となるか、資産として計上して減価償却するかは工事内容によって変わります。高額工事は請求書だけで判断せず内容を確認しましょう。
プライベート費用をそのまま経費にする
スマートフォン代、車両費、交通費などは、賃貸経営に必要な部分と私生活の部分が混在しやすい項目です。業務利用分を説明できるように記録を残します。
日頃からやっておくと楽になること
- 家賃入金用口座を分ける
- 領収書・請求書を月ごとに保存する
- 管理会社の送金明細を保管する
- 修繕内容と工事写真を残す
- ローン返済予定表を保管する
- 物件ごとの収支を毎月更新する
まとめ
不動産投資の確定申告では、家賃収入だけでなく、必要経費・減価償却・借入・修繕を正しく整理することが重要です。税務処理は物件や保有状況によって変わるため、不明点がある場合は国税庁の最新情報を確認し、必要に応じて税理士や税務署へ相談してください。
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