「不動産投資で月10万円の家賃収入を得たい」
「でも実際にいくらの物件を買えばいいのかわからない」
不動産業界20年以上の経験をもとに、「月10万円」を目標にするときの考え方を整理します。最初に家賃収入10万円なのか、経費・返済後の手残り10万円なのかを分けて考えることが重要です。
まず「売上10万円」と「手残り10万円」を分ける
月10万円の家賃収入は年間120万円の売上ですが、そこから管理、修繕、税金、保険、空室、ローン返済などが差し引かれます。投資目標としては、売上より年間キャッシュフローで考える方が実態に近くなります。
以下は「月10万円の家賃売上＝年間120万円」を、表面利回りだけで逆算した単純な参考例です。手残り月10万円に必要な物件価格を示す表ではありません。
| 表面利回り | 年間家賃120万円から逆算した物件価格 |
|---|---|
| 5% | 約2,400万円 |
| 7% | 約1,714万円 |
| 10% | 約1,200万円 |
ポイント：表面利回りから手取り割合を一律に決めないこと。管理費・修繕・固定資産税・保険・空室・借入条件は物件ごとに異なるため、自分の条件で計算します。
月10万円達成までの具体的な戦略
戦略①：ワンルームマンションを複数戸購入する
複数戸を保有すると、1戸空室になったときの影響を分散しやすくなります。ただし、同じエリア・同じ物件タイプに集中すると需要変化の影響を同時に受けるため、物件ごとの収支を確認します。
- メリット：空室リスクが分散できる
- デメリット：物件管理が2件分になる
- 必要資金：物件価格・融資条件・諸費用によって異なる
戦略②：小規模アパートを1棟購入する
4〜6戸の小規模アパートを1棟購入する方法です。1戸あたりの家賃が低くても合計で月10万円以上になります。
- メリット：1棟管理で効率的
- デメリット：まとまった資金が必要
- 必要資金：融資割合・建物状態・諸費用によって異なる
戦略③：高利回り物件を狙う
表面利回りが高い物件は少ない購入額で家賃収入を得られるように見えますが、空室、修繕、管理、出口価格などの理由で高利回りになっている場合があります。数字の理由を確認しましょう。
- メリット：少ない投資額で高収入
- デメリット：空室リスクが高い・管理が難しい
- 必要資金：物件・融資条件によって異なる
月10万円達成に必要な自己資金の目安
必要自己資金は金融機関、物件、本人属性で異なります。頭金の割合だけでなく、諸費用と購入後に残す予備資金を確認します。
| 物件価格 | 自己資金（10%） | 自己資金（20%） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 100万円 | 200万円 |
| 2,000万円 | 200万円 | 400万円 |
| 3,000万円 | 300万円 | 600万円 |
月10万円を目指すときの現実的なロードマップ
- 「家賃10万円」か「手残り10万円」かを決める
- 自己資金・既存借入・毎月の余剰資金を整理する
- 候補物件ごとに通常・悪化シナリオの収支を作る
- 融資条件を確認し、購入後も予備資金を残す
- 1件目の稼働実績と手残りを確認してから次の投資を判断する
物件数を増やすこと自体を目標にしないことが重要です。1戸でも手残りが大きい物件もあれば、複数戸持っても修繕や空室で手残りがほとんど残らないケースもあります。
「手残り月10万円」に必要な売上は逆算する
手残り10万円を目標にする場合、必要な家賃売上は物件ごとに異なります。管理費・修繕・税金・保険・空室・ローン返済を先に見積もり、そこから必要な家賃収入を逆算します。
たとえば年間経費と返済が合計240万円かかるなら、年間手残り120万円を確保するには、少なくとも年間360万円を超える収入が必要です。実際には空室や突発修繕もあるため、余裕を持った前提で確認します。
月10万円を目指す人によくある質問
戸建て1戸だけで月10万円の手残りは可能ですか？
物件価格、家賃、融資、修繕状況によります。家賃10万円でもローン返済や固定費が大きければ、手残り10万円にはなりません。
高利回り物件なら早く達成できますか？
表面利回りが高くても、空室・修繕・家賃下落・売却難易度が高ければ実際の手残りは小さくなることがあります。利回りの高さだけで判断しない方が安全です。
自己資金は少ないほど効率がいいですか？
レバレッジは効率を高める一方、借入比率が高いほど返済負担や金利上昇の影響も大きくなります。購入後に十分な予備資金を残せるかを優先します。
まとめ
「月10万円」は目標として分かりやすい一方、家賃売上と手残りでは意味が大きく異なります。毎月の手残りを目標にするなら、空室・修繕・税金・ローン返済を含む年間収支から逆算しましょう。
まずは自分の収支表を作り、家賃・空室・修繕・融資条件を数字で確認してください。第三者へ相談する場合も、提案された想定家賃や費用を自分で再計算して判断することが大切です。
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