不動産投資の契約前に避けたい7つのこと【失敗回避チェックリスト】

不動産投資の失敗は、物件購入後よりも「契約前の確認不足」から始まっていることがあります。ここでは失敗事例を並べるのではなく、契約前に避けたい行動を7つに整理します。

具体的な失敗事例を知りたい方は、不動産投資の失敗事例10選も参考にしてください。

1．営業担当者の収支表だけで判断する

家賃、空室率、修繕費、金利を自分でも入れ直し、条件を変えた場合の収支を確認します。

2．現地を見ずに契約する

駅からの実際の距離、騒音、高低差、周辺の空室、共用部の状態などは資料だけでは分かりません。

3．周辺家賃を募集価格だけで見る

高い募集賃料が並んでいても、長期間空室なら実際の成約水準とは異なる可能性があります。類似条件の成約事例を確認します。

4．修繕履歴を確認しない

築年数だけでなく、屋上防水、外壁、給排水、エレベーター、給湯器などの修繕履歴と今後の予定を見ます。

5．融資が出る＝良い物件と考える

金融機関の融資判断と、投資家としての採算判断は同じではありません。返済後に十分なキャッシュフローが残るかは別に確認します。

6．出口を決めずに買う

将来の買主が投資家なのか実需なのか、土地値が残るのか、何年程度保有するのかを購入前に考えます。

7．契約を急かされてその日に決める

重要事項説明、融資条件、管理契約、サブリース、修繕計画などを十分確認できないまま契約を急ぐのは避けます。特に融資利用特約、契約解除、契約不適合責任、管理・サブリース条件は事前に確認しましょう。

契約前チェックリスト

• 周辺の賃料と空室を確認した
• 現地を昼・夜で確認した
• 修繕履歴を確認した
• 空室・金利上昇を入れた収支を作った
• 売却時の買主を想定した
• 重要事項説明書・売買契約書・特約を確認した

契約前に最後に確認するチェックリスト

• 重要事項説明書と売買契約書の内容
• 融資利用特約の期限・金額・条件
• 契約不適合責任や免責の範囲
• 賃貸借契約・敷金・滞納等の承継
• 修繕履歴・管理費・積立金・一時金
• 境界・越境・接道・法令上の制限
• 決済までに確認・是正する事項

不明点が残る場合は、署名・押印前に仲介会社、司法書士、必要に応じて弁護士等へ確認してください。

まとめ

契約前の確認を1日増やすことで避けられる失敗は少なくありません。「買えるか」ではなく「買った後も持ち続けられるか」を基準に判断しましょう。

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