不動産投資の収支シミュレーション項目一覧【見落としやすい費用まで解説】

この記事の役割：購入前の収支表に入れる項目を漏れなく確認するためのチェックリストです。キャッシュフローの計算方法そのものを確認したい方は、不動産投資のキャッシュフロー計算方法からご覧ください。

不動産投資の収支は、家賃からローン返済を引くだけでは正確に把握できません。管理費、修繕、税金、空室などを含めてシミュレーションすることで、購入後の手残りを現実に近づけられます。

キャッシュフローの基本計算を知りたい方は、不動産投資のキャッシュフロー計算方法も参考にしてください。

収入に入れる項目

• 月額家賃
• 共益費
• 駐車場収入
• その他の付帯収入

満室家賃ではなく、空室率を織り込んだ実効収入も作っておきます。

毎月・毎年かかる運営費

• 管理委託料
• 建物管理費
• 修繕積立金
• 火災・地震保険
• 固定資産税・都市計画税
• 共用部の電気・水道
• 清掃・点検費

見落としやすい変動費

• 退去時の原状回復
• 設備交換
• 募集時の広告料
• 仲介・契約関連費用
• 空室期間の家賃減少

ローンは元金と利息を分けて考える

毎月返済額はキャッシュフローに影響します。一方、税務上の扱いでは元金返済と利息は同じではありません。収支表と税務上の損益を混同しないようにします。

最低3パターンで試算する

購入判断で見る数字

• 年間キャッシュフロー
• 返済比率
• 実質利回り
• 購入後の手元資金
• 大規模修繕後の資金余力

シミュレーションでありがちな失敗

• 満室前提にする
• 家賃下落を入れない
• 修繕をゼロにする
• 固定資産税を忘れる
• 売却時の諸費用を考えない

収支シミュレーションは3パターン作る

通常ケースだけでなく、家賃下落・空室・修繕・金利上昇を入れた悪化ケースも作ります。

まとめ

収支シミュレーションは、利益を大きく見せるためではなく「悪い条件でも持ち続けられるか」を確認するために使います。標準・保守・金利上昇の複数パターンを作ると、購入後の資金繰りをイメージしやすくなります。